当你心潮澎湃的点进去——

想放弃，却又舍不得，毕竟位置不错，价格还便宜。
于是你小心翼翼的问了一下朋友公寓到底能不能买，朋友苦口婆心的的说：

一韶光，公寓成了过街老鼠。

公寓到底能不能买？这还得从公寓的源头提及。

壹

为什么会有公寓

为什么会有公寓这种奇葩产品，都设计成住宅，开拓商不是更赢利吗？

这个问题大家该当都知道，屋子不是随便盖的。
在拍地的时候，就已经规定好了地皮属性。
市情上绝大部分产品无非因此下三种之一 ：

那么地皮属性是由什么成分决定？

政府

这家最大的城市发展商，决定了城市整体方案，也就意味着一个区域盖多少屋子，盖什么屋子，什么时候盖好，政府都要起决定浸染。
区域开拓的时候，政府自然会预先设计产品配比。

方案商务区，拍办公用地；商业中央，拍商业用地；居住区，集中联片拍住宅用地 。
在新城各处确当下，开拓新城是时期主流，为了避免涌现“睡城”带来的上班潮汐征象，新城不仅须要导入居民，也须要导入家当。
以是政府在各大新城供给了大量办公用地、商业用地。

然而新城的培植并非一朝一夕，屋子盖好了，家当导入是一个长期过程。
那么问题来了，盖好了办公楼，没有办公人群入住，屋子卖给谁？

正在开拓商苦恼的时候，创造隔壁住宅项目火的一塌糊涂，而且价格还高两倍。
一不做二不休，我们办公楼也改成住宅算了。
毕竟谁也没规定在办公室放张床便是犯法的。

我们每天盖屋子的，通个高下水打个隔断还不大略么。

我们每天卖屋子的，做下包装还不大略么 。

贰

公寓有哪些问题

前几天，万科一公寓项目被央视曝光了

反响出来的紧张问题是，公寓不能落户、没有学区。
除了这两点，公寓还有其他问题吗？

1、产权年限短

这个产权是地皮利用年限，建筑物产权是永久的。

住宅一样平常都是70年产权，办公立项的商住产权为50年，商业立项的商住产权为40年。
这个产权以拿地韶光开始算，以是市内有些住宅项目交房时也仅有40，50年产权。

根据物权法，培植用地到期要自动续期，不过要补一部分地皮出让金。
对付地皮出让金的额度，目前没有统一政谋划定。
目前温州和深圳都涌现过地皮产权到期的情形，续期20年的地皮出让金均掌握在房价1%以内。
详细见《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条：

不过话又说回来，目前中国普通建筑设计利用寿命都是50年：

（《建筑构造可靠性设计统一标准》GB 50068）

当然这并不虞味着50年之后屋子就要拆掉，只是想跟大家解释，40、50年后的事情，太久远太不愿定了。

活在当下吧。

2、公寓居住体验较差

先看一下公寓单层平面图与住宅比拟：

第一张是公寓，第二张是住宅

公寓单层户数多，户型偏小，短缺设计感；住宅单层户数少，户型设计合理。

其余，住宅一样平常都是封闭式管理，人车分流；公寓一样平常都是办公楼式设计，开放式社区。

不过由于刚需住宅越来越少，对公寓需求越来越强烈，市场上涌现了很多品质与住宅类似的公寓，这些产品大家可以重点关注一下。

3、公寓不能落户、没有学区

这个问题无解。

如果屋子便是买来落户的，买来给孩子上学的，肯定不能买公寓了。
也正是由于这个，公寓价格比较低吧，毕竟屋子附属代价少了。
我们先看看房价都包含什么：

房价=居住体验+交通配套+商业配套+医疗配套+学区配套+社区配套+其他市政配套（公园等）+户籍+安全感+通勤便利度+事情机会

学区房价格远高于其他社区，便是由于学区配套溢价更高。

如果是不须要学区不须要落户的购房者，为什么要支付这部分溢价呢？

4、公寓水电费高于住宅且一样平常不通燃气

各城市不同，大致民水3块钱/吨，民电4-5毛/度；商水7块/吨，商电1.1-1.2元/度。

这个统计过多次了，四口之家，一年韶光公寓水电费比住宅贵3000块钱旁边。
十年才3万块钱，与房价比起来，可以说忽略不计了。

没有燃气做饭确实麻烦一些，电磁炉炒菜颠勺都颠不了。
如果必须得每天做饭，不做饭生活都以为没意思了，还是不要碰公寓了。

公寓的厨房大致就这样子，常日为开放式，确实没有住宅方便：

5、脱手时税费高

公寓脱手时，紧张本钱是比住宅多一个地皮增值税，税率如下：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40％；

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

这个税费是商业、办公类产品都要交的，大家买商铺的时候也要谨慎一些。

不过现在二手房交易过程中，险些80%都采取做低乃至做平价格的办法避税……

6、公寓首付比例高，利率上浮高

这个也是无解的问题，高便是高了。

常日住宅首套首付30%（上海为35%），公寓为50%

利率方面，常日公寓是住宅的110%旁边。
如苏州住宅利率在基准利率上浮20%，公寓要上浮30%。

另一方面，公寓贷款只能贷10年，这样月供压力也会大一些。

叁

公寓的上风

话又说回来，公寓有这么多问题，还是有很多购房者青睐，肯定也有自己的上风。

1、价格便宜

没有卖不出去的屋子，只有卖不出去的价格。

房价这么高了，能有一个100万在上海买2房的机会，谁不心动？

公寓的价格低，紧张是开拓商拿地价低。

这是苏州市工业园区的土拍记录。
可以看到，同地段的商业用地，楼面价只有住宅的20-25%

大家都知道，现在房价高便是高在地价。
以是常日情形下，公寓项目的售价只有住宅的50%以下，而且还能做成4.5米挑高loft产品，得房率140%，开拓商还是有利润。

2、不限购不限贷

截止到目前，全国还有26个大中城市限购，要么是须要落户，要么是须要社保。
对付刚毕业的大学生或者学历不高的购房者，门槛还是比较高。

公寓确实给大家供应了一个在生活的城市立足的机会，虽然屋子不大，但是能有一个小家也是蛮温馨的。
而且这部分购房者，可能也不须要学区。

3、不占资质

最近有个朋友碰着问题了。
之前在重庆投资了一套屋子，现在准备在南京买房定居。
创造是二套了，首付须要80%。

手里没这么多钱。
还好老婆之前没有买过屋子，要做首套只能是办离婚。
但是老婆去世活不同意。

毕竟之前上海涌现过这种情形。
为了买房，办理假离婚。
屋子买好后，男方不想复婚了…

目前各城市二套比例如下：

注：（南京苏州比例是名下有贷款情形下）

公寓就可以有效的办理这个问题。
不管买几套公寓，之后再买住宅，都按首套打算。
不知道往后打算房产税时算不算套数，等政策吧。

4、公寓位置一样平常比较好

受益于政府的家当支持政策，办公用地一样平常交通便利，商住一样平常都处于地铁周边或者交通干道周边。
对付急需购房自住的上班族来讲，买个价格便宜位置又好的商住才能实现效益最大化。

5、loft产品利用率高

许多公寓采取Loft设计。
虽然受限于层高，居住体验有限，但确实是拓展了空间，利用率比住宅高很多。
同样是45平的屋子，住宅只能做一个开间，loft都可以做一个两房了，这对付预算有限的刚需客群非常具有新引力，毕竟100万能买大城市的两房，现在很难得。

值得一提的是，loft产品现在层高越来越低了。

之前北京公寓刚开始火的时候，层高普遍在5.5米，乃至更高。
到2015年，大部分降到了4.5米，2016年限定在了4.2米。
再后来，不许可高于3.6米了。

如果选择loft产品，建议买装修过的。
自己装修本钱高，而且费时费力。
开拓商为了营销，聘请的设计团队，方案都不错。

6、投资回报率高

讲到投资收益率，大家都会提到租售比的观点。
各个专家通过租售比判断海内房价过高，用的都是住宅数据。
用公寓价格测算，租售比会康健很多。

以上海为例，同样是400万投入，如果买近郊的住宅，如松江、青浦，租金大概在5000-6000元旁边。
如果是入手市区公寓，或者持有多套近郊公寓，租金会在12000元旁边，收益率能高两倍。

会有人说住宅升值空间大。
实在不然，在政府这么明确的政策导向下，房价已经不会再高速增长了，能跑赢CPI就不错了。

肆

什么情形适宜买公寓

比拟了这么多，大家该当心里有答案了。
存在即合理，有些公寓项目卖的也不错，解释还是有适宜的客群。

那什么情形下可以买公寓？

1、大城市被限购的年轻人

常日大学刚毕业，我们都选择租房。
如果父母可以增援一下首付，买套公寓过渡也是一个不错的选择。

紧张有三点考虑：

第一，现在房租也很高，很多地方房租跟公寓的月供持平。
与其都交给房东，还不如用来还月供。

第二，刚毕业统统都不稳定，后面不一定在哪个城市定居，纵然是同城市，可能也会在区域上变动较大。
这样如果买了住宅，后面再换屋子便是二套，首付压力比较大。

第三，如果往后不脱手，做投资也不错，毕竟租金可以抵消月供，压力不大。
现在房价不会大幅增长了，长期持有，拿流动收益才是最稳妥的。

2、买二套给父母但资金不足的购房者

很多人不在自己家乡事情，就会面临与父母异地的情形。
事情几年后创造，须要父母住的近一些，一方面养老须要，另一方面也须要父母帮忙带带孩子。

这种情形当然会有购房者买在远郊，舍弃间隔换一套住宅。
但摆在面前的问题很现实，远郊配套跟不上，通勤韶光也过长。

很多朋友对养老有误区，以为给老人住，买在远郊最好。
价格便宜，环境好，而且小区内住的都是老人，父母不会以为孤单。

客户见多了会创造，很多老人不想要这样的生活。
越老越孤单，老人反而不想住在太安静的地方。
老人熟习的是街头村落口拉拉家常，走路买买菜。
而且都是老人居住的小区，常常会有救护车进出，很多民气里会不舒畅。

3、预算不高但急需婚房的购房者

这种情形也比较多见。
老婆最近有身了，也结婚了，但是没自己的屋子。
买住宅可能只能买一房，家里人口多，根本住不下。

这个时候折中一下，买一个50-60平的loft产品，装修紧凑一些，做小三房没有问题。
这样既能给孩子一个安稳的地方，父母过来照顾孩子也有地方住。

生活不随意马虎，尤其是在大城市。

4、低本钱投资

前面讲过，市场已经跟前20年不一样了。
房价一天一变的时期过去了，接下来稳字当头，不会大涨也不会大降。

这种市场情形下，租金收益便是大家最看中的成分了。
房价不涨了，房租还是要涨的。
而且还有一些公寓项目会有酒店托管，常日会有6-10%的收益，比普通理财强多了。

5、自己做事情室的购房者

办公属性的公寓，常日可以注册公司。
如果有自己创业、做事情室的打算，入手一套公寓还是不错的，毕竟租别人的地址注册，每月也会有大几百的支出。

什么时候公司做大了，或者改变人生操持，改一下装修还能做一个落脚的地方。

6、其他

还有其他一些不常见的需求，如陪读、短期在该城市事情、大学生做宿舍等等，也可以考虑一下。

不适宜买公寓的情形就不一一列举了，很明显的要买优质学区房、要落户的，看到公寓就绕过去吧。

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