我是章哥,房地产投资专家。
房地产圈从业二十年，从二手房到新居、从职场小白到高管到投资人，通达房地产领域内的统统门道。
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提问1：

章哥好，我是北京首房首贷资格，目前看好房山的项目。
89米三居设计的还不错。
4万单价叨教合理吗？其余，我准备申请组合贷，但听说现在很难申请，是真的吗？那我申请抵押贷行弗成？但是，在我5年落后级置换的时候，会不会有影响？该当怎么做？感激。

回答1：

1、 先说户型吧。
在7090政策辅导下，别说这个项目的89㎡三居了，所有项目的都不错。
乃至说，样子容貌都差不多。
由于实在没有设计师的发挥空间，基本被限定去世了。
其他项目只假如2016年之后拿的地，情形都一样。

2、 贷款问题。
如果你有公积金，但又想5年后置换，那建议还是直接申请商贷。
由于公积金虽然额度不高，但是利率还是很低的。
如果你5年后卖房，那就须要提前还贷解抵押，这公积金贷款也就即是是摧残浪费蹂躏了。

建议，如果准备长期居住，再利用公积金。

其余，北京的一些新盘也不接管公积金和组合贷。
由于嫌麻烦，钱不多放款还慢，如果你想利用也得提前先问一下。

3、 贷款的建议。

1）只管即便把首贷的资格用足，现在是可以申请60-65%的额度，只管即便多贷，免得摧残浪费蹂躏。

2）贷款年限只管即便延长，现在是最长25年，就申请这个年限。
韶光越长，对付贷款人来说越得当。

3）检讨你自己的征信，不要有瑕疵。
也不要相信那些号称能改征信的，险些没有可能。

4）不要被“抵押贷”所诱惑，这种办法不仅违规，也不适宜你这种首房首贷的资格。

除非是你首付资金少，收入却很高，而且想买总价高的屋子，否则抵押贷对你来说没什么意义。
但按照你描述的情形，4万单价，89平总价不到360万，没必要。

4、 其余建议：

1） 既然你是准备5年落后级置换的，那就没必要买新居。
由于既然你不打算常住，那首套房的第一原则便是要保值升值。
而既然是新居，就一定有着15-20%的溢价。
这溢价部分将在5-10年旁边完备耗散，尤其是前5年耗散的最快。
这个道理跟买车一样，新车前几年的贬值率最高。

2）如果你看好这个地段，那建议买项目周边的二手房，肯定比这新居便宜的多。
而且，由于新盘价格高，对周边二手房还会有一些带动浸染。
但这个项目没什么带动，总量太小了，带不动周末那么大体量。

3）如果你还有别的选择，那就不建议在这个地块买房。
虽然这里也算成熟，但毕竟属于郊区的原住民聚居区，和市区的联系很弱。
而且虽然有地铁方案，但遥遥无期，至少在5年内不会通车，那你也就得不到什么升值的帮助。

4）如果看好房山，建议选择良乡或长阳。
最好选长阳，同样4万的价格，在长阳二手房里险些可以随便挑，可选择性非常大。
而且估量5年旁边，随着京良路的修通，交通问题会大幅好转，长阳板块可以借势升值。

5、 总结：不建议利用公积金，更不要利用抵押贷。
如果以投资为主，就不要买新居，选择二手房。
建议选择长阳。

提问2：

章师长西席好，我现在准备给儿子买套婚房，二手的。
目前看上的最中意的是公益西桥的益星园，137平三居，南北通透，采光好，装修也保持的不错。
屋子是满五唯一，有贷款300万旁边，现在报价是968万。

现在我准备了现金，可以一次性付款，但是不知道怎么砍价。
请指示一下。

回答2：

1、 此房源有贷款300万，且满五唯一。
那解释原业主是大概2013-2014年买的，原值约430万旁边。

2、 对方报价968，单价7万出头。
我查了一下，有点奇怪，这个价格和同小区不满五的报价相差不是太多。
这解释，对方不是升级置换，而是由于缺钱，以是才低价转手，否则报价该当在1000万旁边。

3、 鉴于此，我建议你这么做：不要焦急见业主，就让中介去报价，880万，一次性付款。
不要不好意思，脸皮要厚，第一刀一定要狠。

对方当然肯定不会赞许，那你第二次报价：920万，贷款。

同时见告中介，可以提前缴纳中介费或者押金。
大型中介是不会收的，但这只是表明你一个态度，是争取中介去帮你砍价的手段。

4、 先按照我说的去做吧，然后把对方的回答情形见告我，再说怎么进行下一步。

5、 记住一点，千万不要不好意思，不要怕挨骂。
为了省钱买房，挨几句骂算什么？也不要在意中介的说辞，他们和谁都不是一头儿的，只想着尽快成交，至于到底多少成交价他们是无所谓的。

提问3：

我是河北人，在北京事情生活。
春节前在老家市区买了一套两居室，本来是想办贷款的，但由于疫情延误了。
现在正在犹豫，如果贷款的话是不是会影响我在北京的购房资格？由于我很多年前在北京买了套小两居，在丰台区。
春节前刚刚卖掉，买了300万。
现在正在看房阶段，准备买个再大些的。
叨教有什么推举的吗？感激。

回答3：

1、 首先说一下北京的限购政策，外地人，如果有北京购房资格，那在外地无贷的情形下，只能在北京买一套房。
由于北京在全国范围认房又认贷，以是只要有过贷款记录就算。

既然你卖掉了房，还没有买，还想贷款买。
那就不能在外地有贷款记录。
以是必须全款。

2、 如果你具有北京买房的资格，那就能享受65%贷款的资格。
300万资金，最大可购买850万旁边的房产。

3、 至于推举的话，须要你进一步提出自己的详细哀求和期望值。
由于按照这个价格，在北京可选择的余地很大。

4、 建议在星球中读一下我的《买房投资区域选择手册》《房产投资代价评分表》，对照目标区域和房源，很快就能做出选择。

未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。
当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。

本日要想靠买房投资来得到投资收益，必须节制一定的方法论，必须学习研究和早日方案，否则必定跑输大盘。

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