西安经开区经济型酒店物业调研剖析

一、西安酒店市场概况

西安市星级挂牌酒店中，三星级占比62.8%（76家），四星级占比22.3%（27家），五星级占比7.4%（9家）

根据西安旅游网公布的信息，截止到2012年12月，西安市五星级酒店9家、四星级酒店27家，三星级酒店76家，二星级酒店9家。

五星级酒店包括：喷鼻香格里拉大酒店、建国饭店、维景（阿房宫）国际大酒店、喜来登大酒店、索菲特公民大厦、喷鼻香格里拉金花饭店、天域凯莱大酒店、君乐城堡大酒店、世纪金源大饭店。

四星级酒店包括：绿地假日酒店、西安志诚丽柏酒店、西安宾馆、军安王朝大酒店、东方大酒店、钟楼饭店、好天下大酒店等27家。

三星级酒店包括：西安地矿宾馆、钟楼邮局酒店、西北饭店、体育宾馆、尚德大厦、未央湖大酒店、教诲宾馆等76家。

在四星级酒店中，美居公民大厦、绿地假日酒店、西安戴斯大酒店为专业的酒店管理集团管理，其他均为业主自己经营管理。

样本分析：

序号酒店名称建筑形式标准间房价1陕西汇锦商务酒店公寓楼2682西安佳琦酒店公寓楼1983西安维也纳酒店底部商业2604龙东国际酒店公寓楼2385银池商务酒店公寓楼2986聚泽酒店公寓楼2807中晶城市酒店公寓楼2908新星佳园底部商业1689江汉商务酒店公寓楼23810逸品长安商务酒店底部商业27811西安零点商务酒店底部商业19812锦江之星旅社单体建筑20913西安汉庭酒店单体建筑18014西安嘉隆公寓酒店公寓楼22815康斯坦丁酒店公寓楼188

区域酒店信息汇总

酒店标准客房开间：区域商务酒店客房开间紧张集中在3.6——4米之间，经济型酒店开间略小（3.3米旁边）。

酒店大堂： 区域酒店大堂一样平常都安排在一层位置，部分中高楼层区域酒店也有把大堂接待台上移的征象（在一层位置的前台接待一样平常较小）。

酒店客房： 区域酒店均匀客房数量为103间，与项目产品类似的酒店客房数一样平常集中在110——140间，占用楼层为5——8层。

会议室：部分商务酒店会有少量会议室的设置。

餐饮配套：

高端酒店市场：区域现有四星级以上酒店四个，从目前各项目公布的方案来看，未来供应的高端酒店达到9个。

小结：

建筑形式：区域酒店建筑形式有公寓楼、底部商业和单体建筑三种，个中以 公寓楼占比较大（一样平常分布在高层区域或底层区域），其次为底部商业（一样平常酒店的规模不大），其余还有一些单体建筑（多为连锁型经济酒店）。

酒店规模：区域酒店均匀客房数量为103间，与项目产品类似的酒店客房数一样平常集中在110——140间，占用楼层为5——8层。

酒店开间：区域商务酒店客房开间紧张集中在3.6——4米之间，经济型酒店开间略小（3.3米旁边）；而本项目3.6米的开间作为酒店运营是可行的。

配套举动步伐：区域酒店配套举动步伐以餐饮和会议举动步伐为主，其余有约40%的酒店餐饮和会议举动步伐都没有（部分有早餐做事）。

酒店大堂：区域酒店大堂一样平常都安排在一层位置，部分中高楼层区域酒店也有把大堂接待台上移的征象。

经营状况：从调查的实际情形看，酒店收入紧张来自于客房收入，且经营情形较好，均匀入住率都在80%以上（客房单价在160——300之间）。
按照每间客房200元/的房价，80%的入住率，每年业务收入约58400元；按照8000元/平米的售价（总价40万元）打算，收益率在14.6%（未打算酒店运营本钱）。

客户构造：经开区行政区区域随着市政府北迁后，商务办公氛围逐渐成熟，同时与机场与北客站交通上风明显，商务人士对酒店的需求日益突出，从对区域酒店入住人群的调查情形来看，商务人士为区域酒店入住客群的主力（1、外地企业或政府兄弟单位在西安公务出差职员；2、区域家当企业互助单位出差职员；3、企业培训学习职员；4、地缘企业外驻职员；5、会议）；其次为旅游人群（西安是著名的旅游文化名称，经开区东有大明宫和浐灞景区，西有唐长安城遗址景区）。
末了还有一些通过网络营销，例如团购，吸引的西安本地市民朋友聚会等需求、婚庆需求。

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