“再不卖掉老破小，我真的娶不到老婆了！
”

这是刘涛（化名）给父母下的末了通牒，经由几次无疾而终的恋爱，以及几次没有结果的相亲，刘涛终于说服了父母，赞许卖掉家里个中两套金水区的老破小。

从筒子楼、自建房、公寓式住宅、loft、点子楼到板式楼、洋房、大平层的高楼林立、灯火辉煌，在郑州的发展中，住宅更迭与城市共成长，屋子和人一起在改变。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：麦子君 美编：小樱 校正：大豆

01

我们的家？贫民窟？

这两年，不只父母焦急，刘涛也真的急了。
第一批90后已经进入而立之年，结婚早的孩子都上学了！
95后都已纷纭踏入适婚年事，出生于92年的刘涛还没有结婚。

结婚就要有屋子，刘涛家有屋子，并且还不止一套。
父亲老刘在金水区年轻时买了三套屋子，最大的79平，最老的建于上世纪80年代，刘涛出生于他们家的第一套屋子里，成长于第二套屋子里，后来在刘涛十几岁的时候，老刘又买了第三套房。

刘涛毕业后陆陆续续交往过几个女孩，都由于各种各样的问题没有走到末了。
现在的未婚妻也是经同事先容相亲认识的，两人相处了一年旁边，都到了该结婚的年事，彼此又合得来，最近开始评论辩论结婚的话题。
女孩去了刘涛家里几次，对各方面都很满意，如今唯一的诉求便是不住在破败的老社区，买一套新居子。

老刘夫妇不愿意卖屋子，他们认为住在这里习气了，而且生活很方便。
于是，刘涛与父母便爆发了有史以来最激烈的一次争吵。
刘涛说：“我们又不是穷汉，为什么要住在这样的贫民窟？这破屋子再不卖，我真结不了婚！
”

父亲老刘听了往后非常伤心：家里又不是没屋子，现成的屋子好几套，想住哪一套都行。
虽然有些破，但肯定会都会按照婚房的标准重新装修，怎么就不能住？不能结婚呢？

老刘夫妇一度想不通：出门便是菜市场，楼下全是饭店，几百米外就有学校、医院，作为城市的核心区域，不知从何时起，这里溘然变成了很多人口中的“贫民窟”！
有这么便利的贫民窟吗？！

但儿子的诉求更是赤裸裸的现实。
刘涛几次恋爱相亲不成，虽之前不是完备由于家里住在老破小而吹的，但这次对方明确提出：结婚的话要有新居，实打实的新社区、新居子，而不是旧房翻新的老破小社区。

老刘明白，儿子的婚事拖不得了，为了儿子的婚事，自己必须得妥协。

新居子有好物业，装着中心空调、地暖、新风系统等新举动步伐，社区里有康健跑道、健身举动步伐、儿童游乐场，屋子宽敞又舒适，统统设备举动步伐都符合年轻人的生理诉求。

老刘知道，自己对老屋子有感情，孩子对老屋子也未必没有感情。
但感情归感情，经由这次争吵老刘也复苏地意识到，老屋子真的到了该脱手的时候了：房屋老旧、设计掉队、缺少掩护和保养，屋子也和人一样，进入到了行将就木，已不再是优质资产了。
涨不动的时候，不如卖掉置换更加优质的资产。

都说长江后浪推前浪，自己和老屋子都老了，再不改变不雅观念，就要被后浪拍在沙滩上了。

近几十年来，郑州的居住水平经历了从筒子楼、自建房、公寓式住宅、loft、点子楼到板式楼、洋房、大平层的进化，在城市的发展中，住宅更迭与城市共成长，屋子和人也一起在改变。

02

逐渐老去的主城核心区

金水区以北三环为界，大致可以分为金水南和金水北，如今金水北势头正猛，引领着全体郑州楼市的发展态势，尤其是今年开年以来，更是作为郑州楼市五大热点区域之一，涨幅达到10%-15%。

当金水北各个新盘在争先恐后纷纭往2万+上窜时，金水南核心区老破小却正在逐渐沦为很多人口中的“老破小”，这类住宅紧张由上世纪八九十年代的老旧家属院小区和2000年往后的公寓类住宅组成，房龄至少在15年以上。

不止是金水南，还有中原区、二七区的主城核心区域，曾经的“城市中央”，现在的“老婆笑”、被嫌弃。
由于位置好，配套成熟、生活便利，主城区的屋子从来就不缺少关注的目光。
但关注并不代表热销，更不代表优质。
这些老破小社区的弊端严重限定了其房价的升值空间。

近期我实地拜访了主城核心区的一些老旧社区，这里除了一些已改造过的老破小社区还有很多未改造的老破小社区以及建于2000年往后的一些公寓类社区，如米兰阳光、青年居易、雅阁思达等。
它们都有一定的共性，处于楼市的下行：

1、户型设计掉队。
老家属院或者老小区基本都是知足人们基本生活需求的小户型：70多平的三房，60多平的两房，30、40平的一室一厅等。
房间狭小，空间局促。

2、小区的物业及配套举动步伐跟不上。
虽然不少社区都加入了老小区改造，改造完之后外立面环境和绿化都有了很大的改变和提升，但是户型设计、绿化、物业等与新楼盘仍差距甚远。

改造中的公循分局家属院

还有不少老破小社区尚未进入改造操持，生活环境更是恶劣无比。

南阳新村落点子楼

米兰阳光社区景不雅观年久失落修

3、职员混乱难管理，物业管理跟不上。
首批业主大多已经获利退出，后续经由多次迭代高净值人群外流，租户霸占了社区长居人口的一大部分。

米兰阳光等公寓类社区，由于租户多，并夹杂一些办公职员，鱼龙殽杂，物业管理尤其混乱，防火门及墙上贴满了小广告，电动车上楼问题严重。

4、无大型配套商业，社区周边商业混乱。
米兰阳光小区的一楼即为底商，社区外围的餐饮废气，竟直接排放到社区内部。

米兰阳光社区内

5、人口密度大，车位严重不敷。

青年居易社区

6、房源太多，卖不上价。

青年居易一梯四户小户型

米兰阳光两梯10户公寓式住宅

03

老破小贬价也要尽快脱手！

社会在发展，人类在进步，我们周围的所有统统都在悄无声息地变革着，住宅的更迭同样发生着日月牙异的变革。
当人们办理了温饱问题后，毫无疑问便会追求生活品质的提升。

如今各个区域面世的新盘，无一例外都在从品质、环境、物业等各方面对老破小形成压迫之势。

居住环境差，物业管理差乃至无物业管理，房屋老旧，垃圾成堆……尤其是还未改造的老旧社区，已完备损失了居住品质，注定会被追求品质的人群所抛弃。

几天前，文化路东风路米兰阳光小区一套79平的屋子以63万的价格被卖掉了，单价不敷8000/平；

黄河路南阳路郑纺机家属院，一套80平方3楼的三房，以76万成交，成交价9500/平；

同乐小区几套在售的60多平两房，业主报价60多万，挂了很永劫光，业主想卖1万/平，但是成交困难。
中介称业主想要顺利脱手，只能再降降；

南阳新村落顶层69平，业主报价53万，均价不敷7700/平，已挂了半年之久，仍无人问津。

据金水区专门做二手房业务的房之源旗舰店的张勇店长先容，目前金水区基本上在全体东风路以南，1万/平挑选的余地很大，房价目前在全体金水区是低洼地带。

张店长随意列举了几套房源：

油化厂家属院，沙口路黄河路交叉口，60平方，3楼共7层，1995年，报价57万；

生产路4号院60平方，3楼共6层，2000年，报价70万；

三北小区78平三房1楼，1997年的，报价76万，成交价可能70万出头；

肉联厂家属院，67平2房，3楼，1996年，报价67万；

南阳路79号院71平2房，4楼，1997年，报价67万；

七彩小区6号院，58平方两房一厅，1993年，7楼顶楼，报价38万；

贸易厅2号院，能上黄河路二小，56平方，3楼，1995年，报价58万。

春节后，优质位置大品牌新居及房龄低于15年的地铁房、学区二手房上涨了约15-30%，但郑州约70%的老破小不但没涨，而且脱手困难。

近日，有关二手房停贷、房贷利率上涨的引发热议。
多地涌现了银行房贷业务收紧征象：部分银行停息了二手房贷业务；部分银行虽然没有停贷，但是设定了严格的限定条件。
比如只接管中央城区且楼龄不超过20年的二手房，比如面积小于30平的二手房不予贷款等。

老屋子受到的限定越来越多，老破小未来的空间严重受限。

如今，主城核心区非学区老破小今后亦无上涨空间，建议尽快抛售换钱，处理掉占用名额的劣质资产，置换优质资产，该存银行存银行，该理财理财，该买新居买新居。

聪明的业主，都明白什么时候离场，不要再等合理的价格了，现如今二手房贷款受房龄、面积的影响和限定，受理韶光及买卖流程拉长了许多，往后二手房会更难卖，早脱手早受益！

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