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慈城新城板块能不能买？

我个人的意见是：能买！
但不是针对所有人！

从自住角度看，慈城新城比较适宜以下这些人群：

· 在慈城/洪塘/庄桥一带工业厂区上班的新宁波人；

· 老海曙/老江北的原住民，将老宅出售后，一部分资金给子女置业，自己买在慈城新城养老；

· 海曙/三江口一带的上班族，紧张指新宁波人，婚房首次置业。

从配套角度，解读为什么慈城新城能买？

下图来自于慈城分片的方案文件。

全体慈城的配套，包括三甲医院/中小学/文化商业中央/地铁，基本上都集中在慈城新城。
慈城的老城，是作为历史保护工具，在发展空间上是极其有限的。
以是从方案上的配套角度剖析，未来全体宁波西北片，慈城新城是作为相对完善的一个板块的存在。

对付一个刚需自住的家庭而言，住在慈城新城，意味着看病/读书/休闲/购物，都可以不出这个板块，而且配套的级别都不低，比如妇儿医院是三级甲等，这是小港/姜山都不具备的。

从交通角度，为什么慈城新城适宜刚需置业？

看上图，未来从慈城新城出发进入到市区，有两条通道可供选择。
赤色是已经开通的北环高架，转机场高架后再进入南环高架。
目前宁波高架网络尚未形成环网组合，导致机场高架和南环高架在早晚高峰极其拥堵。

两三年后，西洪大桥/秋实高架/环城南路高架西延/广元大道开通，黄色通道是第二条可选择的进城通道，机场路高架的压力将大幅减少。

昨天粉丝还跟我指出第三通道：宁波北上高速，20分钟后从大朱家下高速，这是一条我未曾想到的线路，除了交高速过路费，我找不到其他毛病。

再看上图的慈城片区的交通方案，把稳看蓝色快速路，这是一条连接余姚的高架快速路，等同于通往奉化的机场路高架南延。
这条高架一开通，余姚地区的客户将沿着高架一起向东进入宁波，而首站便是慈城新城。

地铁四号线年底开通，大家都知道的事情，我不多讲了。

慈城新城发展为何这么慢？

慈城新城的起步韶光，远早于宁波任何一个新城（东部新城除外），这么多年以来，坦白讲很倔强，没有为了卖地而冲破方案，新城的发展一步步向前。
相较于企业主导的板块开拓模式，我更看好政府主导的形式。
由于政府为老百姓利益着想，企业更多从利益最大化角度干事情。

上图是慈城新城最新调度的掌握性方案，经由这次调度之后，M1工业用地已经消逝于板块内，慈城新城也成为非常纯净的一个综合性居住板块。

上图是我手动拼接的一个方案图，左侧是中横河以西的控规，右侧是新城核心区。
各位对照一下卫星图，中横河以西目前以厂区为主，未来全部变为住宅/商业/商务/学校。

以中央湖为中央，以核心区为启动区，启动区右侧现状基本为平地，左侧为厂区，但未来一核两翼成型后，将化身为一个居住环境优秀，交通便利的综合性居住板块。

慈城新城核心区已经成型！

看上图，绿色为已交付楼盘，黄色为在建楼盘。
左侧表格为新居限价和二手房信息。
宁宸院的价格为预估。

这张图上我们能读出几个信息：

· 官山河以西的新城核心片区已经险些没有宅地；

· 以4号线官山河站为原点，周边地皮尚未开拓，但拆迁压力极小，只等得当机遇。
一旦新城东部片区地皮拍卖，地价一定向上一个层级，届时核心区房价水涨船高是自然而然的事情。
实在这便是老钟之前一贯在讲的一个道理：板块代价尚未固化；

· 慈水街为新城东西中轴，沿路基本为大型公建配套，官山河以西地皮不用除将来有大型商业综合体涌现的可能性（须要地皮性子局部调度）。

慈城新城的屋子谁在买？

我通过个人关系，拿到了前两年周边楼盘的客户剖析，现与各位分享一二，从中我们能读懂一些信息。

上图是A楼盘的成交客户地域来源，大头是江北40%，但是海曙和鄞州的客户合计41%，是不是弗成思议？但是这些客户的逻辑，便是我上述剖析未来交通方案的通畅逻辑，走新的秋实高架转南环高架，到鄞州海曙实在通勤韶光不是想象的那么长。

有人说，扯淡，鄞州海曙的都是投资客户！
那么我们看下图。

改进客户占比19%，自住兼顾投资31%，婚房11%，这三部分合计占比61%，这都是将来屋子交付后要去居住的客户。

再看一下B楼盘的客户组成，项目周边客户48%，海曙和鄞州合计37%。
置业动机我就不展开了，和A楼盘基本靠近。

慈城新城总结

· 居住环境：和小港姜山这些限购圈外的板块比较，居住环境更好，中央湖无敌景不雅观，宁波市区大概也就湿地公园和东钱湖能与之匹敌。

· 价格洼地：比姜山便宜，与小港持平，是目前宁波市区范围内相对较低的居住板块。

· 稳定性高：拆迁压力小，发展趋势比较稳定，受大环境影响小。

· 人口储备：余姚进宁波置业客户会沿着61省道进入慈城新城，老三区外溢客户会沿着高架向西北进入到新城，当然还有4号线。
其余，江北有大量的家当聚拢区，个中大批高等蓝领与新宁波人，也是慈城新城的潜在自住客群。

· 城市界面：与姚江新城/洪塘等板块无缝对接，没有城市界面的断层，从市区开往慈城新城，你看不到大片的农田，也看不到大规模的厂房。

映辰府，宁宸院，湛蓝云境，三个项目怎么选？

这三个项目大概率都是年底开盘，个中映辰府和宁宸院开盘的韶光稍早，预估12月初旁边。
从本期开始，老钟会挨个盘一盘这些项目，本日先说新希望的映辰府，在12月初连续说宁宸院，以及万科的湛蓝云境。

映辰府整盘建筑排布点评

这是一个纯洋房的项目，实在这是一句废话，中央湖阁下的楼盘，基本上都是低密度纯洋房。

当代简约建筑风格，西侧4栋11层洋房，东侧7栋6层真洋房，还有1栋9层洋房。

为什么6层洋房我要加一个《真》字呢？由于6层和11层的屋子，得房率上有一些差别，6层的更高一些。

把稳我标了赤色透明色的部分，这7栋真洋房，有个非常显著的特点：全部是121平的洋房。
常规来说，我们会将中间套的面积做小，比如90-100平旁边，或者边套做两开间的边厅洋房。
但开拓商选择了比较纯粹的纯121户型，使得赤色这个区块成为一个非常纯洁的洋房组团，而且通过我现场对沙盘中景不雅观的不雅观察，貌似这个组团的景不雅观配置相对较高。

PS：东北角配建一个幼儿园。

映辰府户配剖析

蓝色楼栋号的房源属于首开已经售罄的楼栋，赤色是即将加推的楼栋。

整盘的户型比较大略，6层真洋房都是121平四房双的户型，11#的东西户和12#的西户，是86三房单，别的全部是99平三房双户型。

红线内不利成分

这个项目的红线内不利成分基本上集中在北侧和西侧，刚好这些楼栋在首开的时候已经全部售罄。
对二批次有影响的，是东南角的水泵房，但是开拓商在设计时，将水泵房与3/4两栋楼留出了一定间隔，影响相应减少。

121四房双卫真洋房户型点评

121平的洋房，四房两厅两卫，还有一个储物间，我们暂且称之为4+1户型，我目测得房率在85%以上，比较完美的户型。

北侧中间的小房间，可以算一个可变空间，可以是书房，茶肆，小寝室。

120平旁边的洋房户型，开拓商一样平常会有两个选择：四开间朝南扁平户型，或者三开间朝南的四叶草户型。
两种选择各有利害，三开间朝南的四房格局，有一个好处是空间利用率比较高，由于没有四开间朝南户型那种长长的走廊。

这个户型，适宜刚需婚房，或者首次改进，毕竟该有的功能空间都有了，而且由于洋房的高得房率，套内空间不会差。
以是对付自住为主的客户，我认为这是首选户型。

99三房双户型点评

这个户型总价预估在200万-220万旁边，买到三房朝南，南北透风，双卫，还能说什么呢？如果我是一个老海曙，花200万在这里，清晨在中央湖跑步，傍晚和爱人在湖边闲步，周末孙辈来了也有地方住。
由于我有一个很好的情由：小小钟，周末来外公家，外公带你去湖边放鹞子！

86三房单户型点评

这个户型都是边户，优点是总价低，缺陷是数量太少。

慈城新城适宜刚需自住吗？

200万-250万总价段，你在限购圈内能买到什么屋子？如果无法接管老破小，如果还想环境好一点，慈城新城是非常得当的一个选择。
如果你的事情比较稳定，不须要加班，那么等4号线开通后，我更建议你选择地铁通勤，估计坐地铁从官山河站出发，到老三区的韶光20-30分钟旁边。

慈城新城适宜改进自住吗？

我认为慈城新城非常适宜首次改进的人群。
我对首改的定义，是在宁波已经有套屋子，可能在远郊配套极其一样平常的板块，或者居住面积在90平米以下，孩子须要读好点的学校，老家父母来照顾孩子，须要更多的房间。

湖居，6层洋房，四房双卫，地铁或者高架通勤，总价还要300万内，能同时知足这些首改置业需求的屋子，在宁波真的不多。

对付在江北西北片区事情的人群而言，洪塘的气质可能差了点，姚江新城的价格太贵够不上，江北万达/湾头/江北核心区更不必讲。
对付这群人而言，价格得当（300万内四房）/配套全面/交通便捷且通地铁，在我看来只有慈城新城。
现在如此，三五年后更是如此！

从产品的选择上，映辰府121四房双卫的洋房，对付预算300万以内，想配套好/环境好/升值潜力大/得房率高，是一个不错的选择。

要知道，120旁边面积的洋房套内面积，已经靠近建筑面积140平的高层了。

慈城新城的云鹭湾卖了那么多年，如果我现在买，会亏吗？

这是事实，慈城新城的价格涨的比较慢，由于缺少观点，缺少政策，关键以前缺交通配套。
现在高架一条开通，还有一条线路紧锣密鼓施工中，4号线年底开通，如果余姚撤市设区敲定，可能那时候价格对付刚需就不再友好。

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